2013-10-16 00:11 来源:中国保险报
在西方发达国家，“国家养老+企业年金+商业养老”已经成为养老的三大支柱。在美国，“以房养老”有三种模式。在中国，“以房养老”还处在探索阶段。
说到理财，如今流行这样一种方式，那就是——以房养老。
近来，“以房养老”的话题进入了公众视野，成为专家学者亦或普通百姓热议的话题。那么，“以房养老”是怎么回事？如何用房子养老？
何为“以房养老”
“以房养老”是俗称，学术名称为“倒按揭”或“反按揭”，也就是“反向住房抵押贷款”。具体来说，是指房屋产权所有者，把自由房产抵押给保险公司或银行等金融机构，而金融机构在对借款人进行了综合测评之后，每月支付房主固定的养老费用，房主继续拥有居住权，直到去世后，房屋出售，所得款项归还贷款本息。
在办理该业务前，金融机构要对房屋和房主进行综合评估，例如，借款人的年龄及生命期望值。简单地说，就是要估计借款人的养老年限是多少年，还要评估房产现在的价值，在此基础上，预测房产在借款人去世时的未来价值，从而算出借款人从银行或保险公司可以得到多少养老金，分摊在每月应该是多少。在倒按揭中，因为有很多不确定的因素，例如借款人的生存年限无法准确估计，只能参考平均年龄。但是对于每一笔业务，借款人的最终年龄是不可预知的。另外，未来的房价也无法精确预计，只能参考通货膨胀率的预期值和未来多少年后房价可能的变化趋势。所以，“以房养老”在中国现在还处于探索阶段，有许多问题有待解决。但是在发达国家，“以房养老”已经是很常见的养老模式。
“以房养老”在美国
以美国为例，“以房养老”有以下几种方式：
第一种是联邦住房管理局的保险“倒按揭”贷款，该业务是经美国国会认可的，保证“倒按揭”的回收金额要超过住房价值，而且负责贷款受损时对金融机构的赔偿。这种贷款相对灵活，有多种方式供顾客选择。顾客可以长期居住在自己的房子里，同时在一定期限内，按月获得养老金。
第二种是联邦住房管理局的无保险“倒按揭”贷款，这类贷款期限固定，顾客要在约定期限内归还贷款。在获得贷款前，顾客要在金融机构帮助下作出一个长期的资金计划，以及搬出住房和还贷计划。
第三种是金融机构的保险“倒按揭”贷款，这类贷款由放贷的金融机构办理保险，申请贷款顾客的资格不必政府认定，金融机构与房主共享住房未来增值的收益，一般还会要求房主至少保留住房资产的25％—30％，以此作为偿还贷款的保证。
那么“以房养老”是否适合当下的中国呢？我们先分析下中国目前的养老模式。
“养儿防老”还是“以房养老”
一般来说，养老模式有家庭养老、国家养老、商业养老等多种类型。家庭养老是最传统、古老的养老模式，就是由家庭成员负担养老责任，多数情况下是由成年子女赡养老人，就是传统观念中的“养儿防老”。目前为止，家庭养老都是中国主流的养老模式，但是这种养老方式在今天已经受到了冲击，原因是多方面的。
首先，计划生育政策多年实施的结果使家庭养老不堪重负。多年执行计划生育使得越来越多的城市家庭出现“421”养老状态，即一个年轻人要养6个长辈，祖父、祖母、外祖父、外祖母，再加上父母。可以毫不夸张的说，对于中国人，尤其是城市人口，这是有史以来最困难的养老时代。
第二，人口流动导致“空巢家庭”增多。“空巢家庭”是指缺乏成年劳动力的家庭，由于市场经济的飞速发展，人力资源流动也越来越成为常态，很多家庭的青壮年劳动力会离开家庭到外地寻找工作机会，有些农民工甚至几年不回家，老家只剩下老人和孩子。
第三，部分年轻人对父母过度依赖造就不少“啃老族”，从而使“养儿防老”成为一句空话。一些年轻人由于就业压力的增加，选择了“啃老”的生活方式，老年人的生活成本里还要加上养儿甚至是养孙的费用。所以人们戏称，“养儿防老”还是“养儿养到老”。甚至还有一些老人除了为自己积攒养老金，还要防范子女“惦记”，“养儿防老”变成“养老防儿”。
这样看来，“养儿防老”对很多人来说已经不是唯一的养老选择了。
在西方发达国家，“国家养老+企业年金+商业养老”已经成为养老的三大支柱。国家养老是指公民按月缴纳国家养老保险给相关部门，年老后，按照一定的标准享受国家养老保险金给付，这种方式其实是打破了家庭养老的边界，不再是一个家庭中的年轻人养老年人，而是整个社会的所有在职年轻人养全社会的退休老人。企业年金则是企业对忠诚员工的一种奖励，员工一直在企业工作到退休方能领到企业年金。而商业养老保险是由金融机构卖给有养老理财需求者的。
虽然在中国这三大养老支柱已陆续出现了，但出现的时间比较短，还有诸多不足之处。首先，在中国，依靠国家养老保险是不足以支付所有养老费用的，因为中国人口众多，养老金支付压力很大，而且随着老龄化社会的到来，未来养老金不足将会显现；其次，企业年金在中国发展的历史还不长，而且属于企业自愿行为，在人才自由流动和市场经济的情况下，能够在一个企业长期工作到退休不是件容易的事，所以即便工作单位有企业年金计划，也不见得每位员工都能最终拿到；至于商业养老，主要是由保险公司提供养老产品，需要个人购买。
这样看来，养老金缺口需要更多方式来弥补。在我国，很多老年人拥有一套用多年积蓄购买的住房，但是仍然面临着养老生活的困境。简单地说，就是有房没钱，如果变卖房产就没有地方居住了。若采用“以房养老”，既能使房主继续居住自己的房子，又可以用房子套现，得到养老金，确实是很好的理财方式,尤其是对于没有子女或子女不在身边的老龄家庭，“以房养老”不失为一种较好的理财方式。
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